Alterações no ITBI: fato gerador e base de cálculo na Lei Complementar 227/2026

De acordo com o artigo 156, II, da Constituição, compete aos municípios instituir o imposto sobre transmissão “inter vivos“, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (ITBI).
Esse imposto municipal tem sido objeto de diversas polêmicas jurídicas, refletidas na jurisprudência dos tribunais superiores, principalmente relacionadas com seu fato gerador e base de cálculo. E para solucionar esse cenário de insegurança jurídica, foi sancionada a Lei Complementar 227, em 13/1/2026 (LC 227/2026), alterando algumas normas do Código Tributário Nacional (CTN) que dispõem sobre esse imposto.
Em síntese, o artigo 165 da LC 227/2026 prescreve:
– a adequação dos artigos 35 e 41 do CTN, cuja redação é anterior à Constituição de 1988, para explicitar que o imposto de competência dos municípios sobre transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos deve ocorrer inter vivos e por ato oneroso, distinguindo-o do ITCMD, de competência dos estados; e – a regulamentação do valor venal dos bens ou direitos transmitidos, considerado como base de cálculo do ITBI, que passa a ser definido objetivamente como “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”, e que será estimado pela administração segundo preços praticados no mercado imobiliário; informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros; localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem; ou outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.
Importa salientar que o Projeto de Lei Complementar 108, que originou a LC 227/2026, previa, ainda, a introdução do artigo 35-A ao CTN, autorizando os municípios e o Distrito Federal a (1) definir hipótese de antecipação do pagamento do ITBI, opcional para o contribuinte, para que o imposto incidisse antes do registro imobiliário em cartório, e (2) estimular essa antecipação do pagamento do imposto, mediante a fixação de alíquotas inferiores as incidentes no momento do registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Essa regra, contudo, foi vetada pelo presidente da República, sob o argumento de ser contrária ao interesse público por gerar insegurança jurídica na cobrança do imposto. Esses argumentos são genéricos e incompatíveis com o fato de que a faculdade que seria oferecida ao contribuinte poderia (1) estimular o adimplemento da obrigação tributária mediante a aplicação de alíquota reduzida, e (2) incrementar o erário dos municípios, que já tentam arrecadar o imposto antes de formalizada a transmissão do imóvel.
A proposta legislativa vetada não comprometia o entendimento da jurisprudência no sentido de que o momento em que o ITBI se torna devido ocorre com a transmissão do bem imóvel como definido “na lei civil”, ou seja, com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (artigos 1.245 a 1.247 do Código Civil, combinado com os artigos 114 e 116, II, do CTN).
De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, “o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento” (ministro Herman Benjamin – AREsp 215.273). Esse entendimento foi manifestado também pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 1.124 da repercussão geral, apesar de essa ação ainda não ter transitado em julgado.
Fonte: Conjur