Como funciona a propriedade digital de imóveis via tokens?

No texto de hoje, gostaria de apresentar um estudo de caso da propriedade digital de imóveis oferecida pela empresa Netspaces. Já tive a oportunidade de receber em aula Jonathan Darcie, seu cofundador e chief product officer e chief legal officer. Na ocasião, a principal dúvida dos alunos foi: como oferecer ao titular de um token o conteúdo de um direito real? Declaro, de plano, que não possuo nenhuma relação comercial com a empresa e o estudo foi motivado pela riqueza de nuances do modelo de negócios adotado e da relevância crescente da emissão de ativos virtuais associados a bens tradicionais, móveis ou imóveis.

Nubank: o banco que não é banco?
Antes de respondermos a essa pergunta, gostaria de fazer um paralelo com o caso do Nubank, um banco que não é banco. Desde a sua criação, o Nubank se apresentou a seus usuários como prestador de serviços financeiros envolvendo pagamentos eletrônicos, cartão de crédito, emissão de boletos, depósitos remunerados e até mesmo crédito.

A oferta desses serviços, outrora restrita a instituições financeiras sujeitas a um regime mais regulatório mais rigoroso, se deu mediante a conjugação de diversos instrumentos disponíveis na legislação, especialmente na Lei 12.865/2013. Apesar de a "infraestrutura" não ser a mesma de um banco, para a grande maioria de seus clientes o Nubank é, em essência, um banco.

Com o aumento do número de clientes e da intensificação de riscos ao Sistema Financeiro Nacional, o Banco Central "subiu a régua" com a Resolução BCB nº 168/2021, mas, ainda assim, temos muitos bancos digitais que não são bancos.

Propriedade digital: a propriedade que não é propriedade?
Menciono essa dissonância entre essência e forma para discutirmos a possibilidade de uma pessoa ser proprietária da fração de um imóvel sem que tenha sido constituído um condomínio ou fundo de investimentos imobiliários ou, ainda, nenhum tipo de direito real, dentre os previstos no rol taxativo de nossa legislação civil.

Juridicamente, a resposta só pode ser negativa. Contudo, o direito sempre vem a reboque das inovações do mercado. Assim, podemos reformular a pergunta como: seria possível oferecer a alguém a experiência de ser o proprietário de um imóvel com base na posição jurídica mais próxima possível de um direito real?

Com base nas informações disponíveis no site da Netspaces e na interação em aula que tive com seu cofundador, esse me pareceu ser o objetivo do projeto. Assim como o Nubank ofereceu a experiência de um banco sem ser um banco, seria possível criar algo parecido com relação à propriedade de um imóvel? E, em caso positivo, quais seriam as vantagens e riscos?

Algumas vantagens da tokenização imobiliária foram indicadas em texto de Matheus Setti, com destaque para a facilitação da aquisição de imóveis (ou frações de imóveis), a realização de investimentos em imóveis e o levantamento de recursos para a relação entre incorporadoras e terrenistas.

Matéria completa: https://www.conjur.com.br/2023-out-04/fintech-crypto-funciona-propriedade-digital-imoveis-via-tokens